Vente sur plan – Le contrat de vente en état de futur achèvement (VEFA)

Le contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA) est un outil qui vous permet d’acquérir des propriétés lorsqu’elles sont encore en construction. Le constructeur, après avoir projeté la construction d’un ou plusieurs biens sur son propre terrain, s’engage à construire le bâtiment conformément au plan présenté et dans les délais spécifiés dans le contrat aux acheteurs qui achètent clé en main.

Le contrat de réservation

Avec un contrat de réservation, le vendeur accepte de réserver la propriété à l’acheteur, qui paie en échange un pourcentage du prix total en tant que dépôt.

Le contenu du contrat

Pour être valide, ce contrat doit inclure les informations suivantes :

• Une description du bâtiment (surface habitable approximative, nombre de pièces, bâtiments annexes…),
• La qualité technique de la construction (note technique de synthèse jointe au contrat),
• Le prix de vente estimé et éventuellement les conditions de sa révision,
• La date à laquelle la vente peut être conclue,
• Éventuellement, les prêts que le vendeur obtiendra à l’acheteur.

Le dépôt

Comme indiqué précédemment, pour enregistrer l’une des propriétés, l’acquérant est tenue de payer un acompte. Le montant dépend de la date fixée pour la signature de l’acte notarié, par rapport à la date du contrat de réservation, mais ne peut jamais dépasser les conditions suivantes :

• 5% du prix de vente estimé, si la période d’achèvement de la vente ne dépasse pas un an
• 2% si cette période ne dépasse pas 2 ans.
• 0% si la période dépasse 2 ans.

Le droit de se retirer

Il est possible, pour l’acheteur, de repenser son achat dans les 7 jours à compter de la date de signature du récépissé de réception de la lettre recommandée avec laquelle la réservation a été envoyée. Si l’acheteur décide de se retirer, il doit envoyer une lettre de rétractation au promoteur avec lettre recommandée AR. Et dans ce cas, le dépôt doit être retourné dans un délai maximum de 3 mois. Lorsque le délai de 7 jours est expiré, l’acheteur peut refuser de signer l’acte final devant le notaire uniquement dans les cas suivants:

• Le contrat final n’est pas conclu selon les termes convenus,
• Le prix de vente effectif est plus élevé que prévu d’une valeur supérieure ou égale à 5%,
• Les prêts ne sont pas obtenus ou le montant est inférieur d’au moins 10% aux prévisions
• Au moins l’un des éléments spécifiés dans les spécifications techniques n’est pas appliqué au bâtiment ou, en tout cas, la qualité du bâtiment a été inférieure aux attentes,
• Le bâtiment ou l’habitation a en réalité une réduction de valeur de plus de 10% en raison de la qualité des finitions (tapis, papier peint, appareils sanitaires).

La période de réflexion

Le vendeur doit notifier à l’acheteur les termes de la proposition de vente au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif avant le notaire. À ce stade de la procédure, le projet doit être la préfiguration exacte de l’acte final. A partir du moment de cette notification, le vendeur ne peut pas modifier les termes du contrat final. L’acheteur dispose donc d’un délai de réflexion d’un mois au cours duquel il peut encore renoncer à l’acquisition envisagée ou à la fin de laquelle il effectue l’achat.

Le contrat de vente

Le contrat de vente final doit contenir les informations suivantes :

• La description du bâtiment: les caractéristiques relatives à la qualité et à l’aspect technique du bâtiment (sols, sections, spécifications, équipements, etc.) qui doivent être conformes à ce qui avait été convenu lors de la réservation. .
• Le prix: les paiements sont effectués lors de l’achèvement des travaux et divisés selon des pourcentages convenus qui ne peuvent dépasser cumulativement les montants suivants:
  • 35% du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70% du prix d’installation du toit,
  • 95% du prix à l’achèvement du bâtiment.

Le solde sera payé à la livraison des clés.

Revue de prix

Le prix peut être revu en fonction de l’indice BT01. La révision ne couvre que les montants restant à payer et ne peut être effectuée que dans la limite de 70% de la modification de cet indice.

Garanties de l’acheteur

L’achat d’un plan de résidence exige que les paiements commencent avant la fin de la construction. La loi protège donc contre les risques d’inachèvement grâce à deux garanties non cumulatives (achèvement et remboursement). Celles-ci doivent figurer dans le contrat sous peine de nullité.

Avant achèvement

La garantie d’achèvement garantit que la construction sera achevée. Il peut s’agir du fait que le vendeur fournit sa propre garantie jusqu’à l’achèvement ou à celui d’une institution financière qui s’engage à anticiper les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Après achèvement

En cas de défaut, la garantie de parfait achèvement couvre les défauts visibles entre l’année suivante. La garantie d’un bon fonctionnement couvre pendant 2 ans les dysfonctionnements des éléments de l’équipement (lorsqu’ils sont indissociables du travail ou le rendent impropre à sa destination). La garantie de dix ans couvre tous les défauts qui compromettent la résistance du bâtiment et de ses équipements (lorsqu’ils sont indissociables de la structure ou la rendent impropre à son usage).   En cas de non-conformité, la responsabilité du promoteur peut être assumée soit par une restauration dans l’état de la propriété (lorsque cela est possible), soit par la résiliation du contrat. Dans ce dernier cas, il doit être traduit en justice.